Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

7 марта 2019 г.

– Как продать квартиру, если она куплена за счет маткапитала, и несовершеннолетние дети – тоже собственники?
Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Необходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас. Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета. По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:

В соответствии с законодательством, жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи. И это логично, ведь сертификат выдается в интересах детей.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних должны одобрить органы опеки и попечительства.

Любые сделки с имуществом детей до 14 лет заключают родители от имени и в интересах детей. Один из родителей будет стороной договора. Согласие второго не требуется. Считается, что согласие между родителями имеется по умолчанию.

Сделки по распоряжению своим имуществом несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают самостоятельно, но с согласия законных представителей (родителей). То есть договор будет подписывать сам ребенок и один из родителей.

Если Вы планируете продажу квартиры, необходимо обратиться в органы опеки за получением согласия на продажу.

Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги. Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них. Органы опеки оценивают равнозначность такой замены. Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.

Но далеко не любое имущество может заменить продаваемое. Орган опеки точно не одобрит продажу квартиры, если взамен ребенку предлагается жилье, принадлежащее кому-то из родителей, бабушек, дедушек. В зависимости от региона в одобрении органами опеки могут быть особенности. Именно поэтому рекомендуется продумать вариант замены и предварительно согласовать его.

Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия. Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться. Исключение – покупка жилья ребенку.

Подобные ограничения направлены на защиту прав ребенка. Ведь нарушений в сфере использования сертификатов на маткапитал много. Хотя, безусловно, это очень ограничивает родителей в реализации их планов.

Любая сделка с долями должна быть удостоверена нотариально. Договор составляет нотариус, а уже потом переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для того, чтобы продать Вашу квартиру, необходимо обратиться в органы опеки. Учитывая, что недвижимость оформлена на детей, форма сделки должна быть нотариальной. Опека должна выдать Вам разрешение. Срок его выдачи составит не более 30 дней.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Исходим из того, что квартира не обременена ипотекой, для ее приобретения были использованы средства материнского капитала, доли детям выделены, и сейчас квартира находится в общей долевой собственности всех членов семьи.

В большинстве случаев до достижения детьми совершеннолетия продать такую квартиру Вы можете только при условии приобретения детям другой жилой площади, которая должна быть не хуже по характеристикам, чем имеющаяся у Вас сейчас. Под характеристиками специалисты органов опеки и попечительства (ООиП) понимают: район, год постройки дома, площадь, кол-во изолированных комнат и их метраж, кадастровую стоимость, обеспеченность место проживания образовательными учреждениями. При этом довольно часто приобретение альтернативной жилплощади должно происходить одновременно с продажей Вашей квартиры.

В общем виде порядок сделки должен быть следующим:

1. Обращение в ООиП по месту регистрации детей и получение перечня документов, необходимых для получения постановления об одобрении сделки с имуществом несовершеннолетнего.

2. Поиск встречного варианта, подходящего по документам и характеристикам.

3. Сбор документов, необходимых ООиП, по выбранном варианту и собственникам, получение постановления ООиП на проведение сделки.

4. Проведение сделки по продаже и покупке.

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

Отвечает риелтор, эксперт по недвижимости Алина Степанова:

Продать такую квартиру можно только при участии органов опеки и попечительства. Опека следит за сохранением жилищных и имущественных прав ребенка.

То есть в связи с переездом ребенок должен получить собственность на площадь не меньшую, чем уже имеется на данный момент. При этом стоимость этих метров также должна быть равна цене доли в старой квартире.

Органы опеки выдадут разрешение на продажу квартиры только в альтернативной сделке: с одновременным приобретением детям равноценной собственности.

В регионах практикуют варианты перечисления покупателем квартиры денег в размере стоимости детских долей на банковский счет, которым можно распорядиться только в интересах ребенка, опять же, с разрешения ООиП. Это упрощает задачу родителям, решившим, например, увеличить площадь с помощью ипотечных средств. В московском регионе такой вариант опекой однозначно не приветствуется.

У граждан есть иллюзия, что можно не наделять детей долями или сделать это уже в новой квартире, но это однозначно не так. Продать квартиру, на которую государством выделялись целевые средства, можно только в следующем порядке:

наделить детей долями;
пройти опеку и получить разрешение на сделку.

Как вариант, при невозможности расширения жилплощади привлечь ипотечные средства – использовать потребительский кредит.

Когда оформлять доли на детей, покупая квартиру в ипотеку с маткапиталом?

Можно ли оформить доли на детей в ипотечной квартире?

Отвечает практикующий юрист, основатель юр. компании «Ледокол» Наталья Веретенникова:

Продавая квартиру, в которой собственниками являются дети, и которая приобретена с привлечением средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли детям в новой квартире не меньше, чем доли в предыдущем жилье. Причем доли оцениваются и по размерам квадратных метров и по рыночной стоимости одного квадратного метра.

То есть если родители хотят продать квартиру в центре города и купить квартиру на окраине в новом строящемся районе, при этом выделить детям такие же доли, как в прежнем жилье, нужно понимать, что рыночная стоимость одного квадратного метра в этих квартирах разная. Поэтому органы опеки могут не дать согласие на такую сделку, обосновывая ущемлением интересов несовершеннолетних собственников жилья. Получение согласия органов опеки и попечительства на сделку по продаже квартиры, в которой собственниками являются несовершеннолетние дети, является обязательным условием. Именно органы опеки в данном случае выступают гарантом сохранения интересов несовершеннолетних детей. Если согласие органов опеки не получено, Росреестр может отказать в регистрации данной сделки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Назад в статьи